Disrupter le plus grand marché d’investissement du monde

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24 octobre 2019 par Victor

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Max Property Group apporte innovation et transparence à l’immobilier

Bien qu’il s’agisse de la classe d’actifs la plus précieuse au monde, la technologie sous-jacente au marché de l’investissement immobilier est demeurée largement inchangée depuis des décennies. Max Property Group, une société d’investissement immobilier aux Pays-Bas, qui a souffert de pratiques obsolètes et d’une technologie obsolète, a développé une plateforme avec le potentiel de faire basculer un marché de 228 billions de dollars US.

La classe d’actifs la plus précieuse au monde

En 2016, l’équipe de Savills World Research a calculé la valeur de l’ensemble des biens mondiaux à 217 billions de dollars américains. En 2017, leurs recherches ont montré que l’inflation mondiale des prix des actifs avait augmenté de 5 % pour atteindre 228 000 milliards de dollars américains.

Pour mettre cela en contexte, l’immobilier est une classe d’actifs plus précieuse que toutes les actions et titres du monde réunis, ainsi que tout l’or jamais extrait à travers l’histoire.

Yolande Barnes, responsable de Savills World Research, a déclaré : « L’immobilier est la classe d’actifs la plus importante qui sera la plus touchée par les conditions monétaires mondiales et l’activité d’investissement et qui, à son tour, a le pouvoir d’influencer le plus les économies nationales et internationales ».

En d’autres termes, le marché de l’investissement immobilier a le pouvoir d’affecter l’ensemble de l’économie mondiale.

Compte tenu de l’énormité de cette catégorie d’actifs et de son impact potentiel sur les finances mondiales, il est curieux de constater qu’elle n’a pas été davantage perturbée par la vague de startups et d’avancées technologiques qui se sont produits ces dernières années. En fait, la technologie immobilière, à l’exception peut-être des plateformes de listing de logements locatifs, n’a pas beaucoup progressé depuis des décennies.

Barrières à l’entrée

En plus de sa taille, peu de catégories d’actifs offrent des niveaux de revenu passif et de plus-value du capital comparables à ceux de l’immobilier, mais peu sont soumises aux mêmes barrières à l’entrée. Ces obstacles peuvent comprendre l’accès aux services bancaires, les crédits, les finances, les besoins de trésorerie et le recours à des professionnels du secteur. Cela s’applique particulièrement à l’investissement transfrontalier, où quiconque envisage d’investir dans un autre pays devra très probablement faire des voyages internationaux, passer par plusieurs intermédiaires et s’adapter à des langues, des lois et des pratiques culturelles étrangères.

Manque de transparence

Le manque de transparence du marché immobilier se reflète dans le fait que, selon les Nations Unies, le blanchiment d’argent peut atteindre jusqu’à 2 000 milliards de dollars par an, dont une part importante est blanchie par des transactions immobilières.

À plus petite échelle, de nombreux propriétaires ont connu des problèmes tels que des propriétés avec des dommages cachés, des dettes inconnues, des voisins problématiques et une myriade de problèmes potentiels qui peuvent être occultés. Les titres de propriété sont souvent spécifiques à un pays ou à une région, ce qui rend difficile la détermination de la propriété ou des droits sur un bien. Par exemple, la majorité des États américains fonctionnent dans le cadre d’un système d’enregistrement foncier où il n’y a pas de représentants du gouvernement pour déterminer de façon absolue le titre de propriété ou si une opération de transfert de titre est valide.

Ce manque de transparence peut rendre presque tous les éléments de l’investissement immobilier difficiles, risqués et longs.

Coûts et honoraires

Les placements immobiliers internationaux sont assujettis à des frais multiples et variables tels que : frais de change, frais de transfert, frais de courtage, frais juridiques, taxes, etc. sans tenir compte des frais de consultation des avocats, conseillers fiscaux et comptables.

En raison du nombre d’intermédiaires impliqués, l’investissement immobilier international peut être un processus extrêmement coûteux.

Liquidité et rapidité

L’un des problèmes les plus importants de l’investissement immobilier est son manque de liquidité. Lorsque les investisseurs immobiliers souhaitent libérer leurs liquidités de leur investissement, la vente d’une propriété peut prendre des mois, voire des années, laissant souvent les investisseurs avec leur argent immobilisé. Même les fonds d’investissement ont souvent une période d’indisponibilité, ce qui signifie que l’investissement immobilier implique souvent l’engagement de liquidités pour une période d’indisponibilité de plusieurs années.

De même, l’achat et la vente d’une propriété peuvent être extrêmement lents. Selon une enquête sur les voyages en Chine, 56% des investisseurs chinois passent plus d’un an à choisir un bien immobilier de placement aux Etats-Unis. En général, il faut compter six mois pour trouver une propriété et six autres mois pour réaliser la transaction.

Entrer dans Blockchain

La technologie DLT (Distributed Ledger Technology), plus communément appelée Blockchain, s’avère être une force perturbatrice majeure dans le monde financier et commence à se développer dans d’autres domaines du secteur financier. L’une des industries sur lesquelles DLT pourrait avoir un impact important est l’immobilier, et plus particulièrement le secteur de l’investissement immobilier. La technologie Blockchain peut grandement améliorer, sinon surmonter, certains des principaux obstacles qui freinent le marché immobilier, le rendant plus transparent, accessible et efficace.

Arrive Max Property Group

Max Property Group (MPG) est une société immobilière basée aux Pays-Bas avec des opérations en Allemagne et au Royaume-Uni. MPG gère des fonds immobiliers depuis 2016, mais ses fondateurs, dont Munte Immobilien en Allemagne, sont actifs dans le secteur immobilier depuis des décennies. Ils exercent également des activités de vente, de gestion et de location de biens immobiliers. Après avoir relevé les défis du secteur de l’investissement immobilier, MPG a décidé de rationaliser le processus d’investissement immobilier et a ensuite développé la plateforme Max Crowdfund depuis 2018.

Max Crowdfund est, ou le sera puisque certaines caractéristiques sont encore en cours de développement, une plateforme d’investissement immobilier où les opportunités d’investissement immobilier peuvent être répertoriées par les promoteurs, achetées par les investisseurs et supervisées par les autorités. L’ajout de DLT signifie que chaque transaction est enregistrée sur la blockchain et peut être effectuée presque instantanément. Max Crowdfund est l’une des premières plates-formes utilisant la technologie Blockchain pour perturber l’industrie immobilière, prouvant que DLT peut être utilisé pour moderniser le marché de l’investissement immobilier et l’ouvrir à un public mondial.

Barrières à l’entrée

Le plus grand potentiel perturbateur de la technologie Blockchain dans le secteur de l’investissement immobilier est peut-être l’élimination des niveaux d’entrée élevés. Historiquement, l’investissement immobilier a toujours été exclusivement réservé aux riches, nécessitant des dépenses de dizaines de milliers de dollars au minimum et se chiffrant souvent par millions.

Cependant, la tokenisation des actifs a permis de diviser les actifs immobiliers en petites parties, réduisant ainsi les niveaux d’investissement à quelques centaines de dollars. Par exemple, en plaçant ses propres fonds immobiliers sur la plateforme Max Crowdfund, MPG a réussi à réduire le montant minimum d’investissement de 10 000 € à seulement 1 000 €, sans affecter le retour sur investissement, et travaille actuellement à le ramener à 100 €. Cela signifie que n’importe qui qui a 100 € peut devenir un investisseur immobilier, en rejoignant les super riches dans la jouissance d’investissements garantis par des actifs avec des rendements élevés.

En soi, cela change la donne pour le marché de l’investissement immobilier. Considérant que l’immobilier est la classe d’actifs la plus précieuse au monde, actuellement uniquement accessible aux très riches, l’ouverture du marché aux gens ordinaires pourrait devenir l’un des événements financiers les plus importants de l’histoire.

Amélioration de la transparence

La technologie Blockchain est résistante aux manipulations et, une fois qu’une activité a été enregistrée, elle ne peut être ni supprimée ni modifiée, ce qui donne lieu à un niveau de transparence extraordinaire.

Chaque transaction qui aura lieu sur la plateforme Max Crowdfund, qu’il s’agisse d’une transaction d’investissement, de la signature d’un contrat de location ou d’un transfert de propriété, sera enregistrée sur la blockchain.

La plate-forme sera également dotée d’une fonction de gestion immobilière, de sorte que les activités telles que les rénovations, les réparations, les hypothèques et les contrats de location pourront également être enregistrées sur la blockchain. De cette façon, lorsque les investisseurs regardent une propriété, ils peuvent accéder à des informations importantes telles que son historique de réparation, son historique de location, son prix de vente antérieur, etc. éliminant ainsi le besoin d’agents et d’avocats et réduisant le risque de tromperie.

Si la technologie Blockchain était développée et adoptée par les autorités, elle pourrait théoriquement conduire à un registre foncier mondial où tous les titres seraient enregistrés de manière impartiale dans un système international unique.

Coûts et honoraires

En automatisant une grande partie du processus de vente, Max Crowdfund a réussi à éliminer bon nombre des frais associés aux investissements immobiliers. Les frais d’agent sont complètement éliminés car les propriétés sont soigneusement examinées avant d’être incluses sur la plateforme, et toutes les informations les concernant sont fournies. L’accès aux documents du cadastre, aux informations hypothécaires, aux comptes d’entreprise, etc. sont tous mis à la disposition des investisseurs afin qu’ils puissent prendre des décisions en connaissance de cause sans avoir recours à un intermédiaire.

L’automatisation élimine en outre les frais tels que les frais de notaire, les frais juridiques, les frais de comptabilité, etc. Les transactions s’effectuent électroniquement sur la plate-forme, sans paperasserie et sont « attestées » par la blockchain sans avoir besoin d’une supervision « officielle ». Les intermédiaires sont remplacés par la technologie, de sorte que les frais sont réduits à des montants relativement minimes.

Liquidité et rapidité

Historiquement, une personne physique ou morale serait propriétaire d’une propriété et, pour la liquider, devrait : inscrire la propriété auprès d’un agent, commercialiser la propriété, attendre qu’un acheteur ait assez d’argent pour acheter la propriété entière, puis s’engager dans le processus de vente qui pourrait inclure des vérifications structurelles, des demandes financières, des négociations de prix, etc.

Dans le cas d’actifs tokénisés une personne physique ou morale possède une part d’un produit d’investissement immobilier qui peut être une action, une obligation immobilière ou une brique (une fraction d’une propriété physique) qui est représentée par un jeton numérique. En règle générale, il s’agit de petites unités de 1 000 € ou moins, et toutes les informations concernant l’actif sont disponibles sur la blockchain. Le processus de vente de cet actif ne nécessiterait donc guère plus que de le placer sur la plateforme et de le négocier électroniquement, une opération qui pourrait ne prendre que quelques secondes.

A propos de MPG

Max Property Group (MPG) est composé de professionnels de l’immobilier avec des décennies d’expérience dans l’industrie immobilière. Depuis sa création en 2016, MPG a levé plusieurs millions d’euros d’investissements et détient actuellement des actifs évalués à près de 8 millions d’euros (comme indiqué dans le rapport financier du deuxième trimestre 2019). Ils gèrent actuellement des biens immobiliers aux Pays-Bas (Rotterdam et ses environs), en Allemagne (Basse-Saxe) et au Royaume-Uni, en plus d’offrir des services de vente immobilière, de gérer une agence de location et d’exploiter une académie qui offre des séminaires et des ateliers sur l’immobilier et la blockchain.

L’idée de la plateforme Max Crowdfund est née de la frustration de l’entreprise face aux barrières historiques affectant leur industrie et de leur incapacité à trouver les outils technologiques pour les surmonter. Le développement de la plate-forme a été couronné de succès et tous les jalons ont été atteints à ce jour. La plate-forme compte des dizaines de milliers d’utilisateurs enregistrés dans le monde entier et est fonctionnelle à de nombreux niveaux, avec plus de fonctionnalités ajoutées en ligne avec la feuille de route du développement.

Investir via Max Crowdfund

Les investissements immobiliers de haute qualité sont cotés sur Max Crowdfund, et les utilisateurs enregistrés peuvent les acheter, sous réserve des procédures KYC et AML, via la plate-forme. Le paiement pour l’utilisation de la plate-forme est facturé en euros mais payé en jetons MPG. Ceci permet d’enregistrer les transactions sur la blockchain. Les jetons MPG sont en circulation depuis janvier 2019 et sont cotés sur plusieurs bourses, comme indiqué sur CoinMarketCap.

Max Property Group est en train de demander aux autorités financières néerlandaises (AFM) les licences nécessaires pour exploiter Max Crowdfund. Une fois obtenus, d’autres permis d’exploitation dans d’autres juridictions feront l’objet d’une demande. Dès qu’elles auront été accordées, la plate-forme sera ouverte à la cotation de produits d’investissement de tiers. Les projets à la recherche de financement pourront alors faire une demande de cotation sur la plateforme et les investisseurs auront accès à une plus grande diversité d’opportunités d’investissement de haute qualité.

MPG organise actuellement un tour de table pour financer le développement final de la plate-forme ainsi que les demandes de licence qui permettront l’inscription de sociétés tierces. Vous trouverez plus de détails sur la plateforme Max Crowdfund.

Autres liens pour en savoir plus : site officiel, Twitter, Facebook, Telegram, Medium, Linkedin.